In Italia ci sono 227.262 unità immobiliari pubbliche non utilizzate o inutilizzabili, per una superficie complessiva di 40,2 milioni di metri quadrati. Un patrimonio che potrebbe in parte essere recuperato per ospitare abitazioni, servizi pubblici e attività economiche. Anche perché il Paese continua a consumare nuovo territorio: nel 2025 sono stati persi altri 95 chilometri quadrati di suolo, al netto delle superfici ripristinate.
I due dati provengono da ricerche differenti, ma mettono in evidenza una questione comune: la necessità di valorizzare gli spazi già costruiti, riducendo il ricorso a nuove superfici.
La prima fotografia arriva dallo studio Patrimonio immobiliare pubblico dismesso e sottoutilizzato, realizzato da Nomisma per CNA Costruzioni e presentato a Roma il 7 ottobre. L’analisi si basa sul censimento del Ministero dell’Economia e delle Finanze riferito al 2022.
La superficie coinvolta (i 40,2 milioni di metri quadrati di cui abbiamo detto) corrisponde – per avere un’idea – a quella di oltre 400mila appartamenti da 100 metri quadrati. Ovviamente, gli immobili pubblici censiti non sono tutte abitazioni, né possono essere trasformati in alloggi; delle unità individuate, peraltro, 21.193 risultano inutilizzabili. Però i dati suggeriscono che ci sia margine di azione senza consumare nuovo terreno, in particolare considerando che risultano esserci 206.069 unità non utilizzate.
Oltre 117mila abitazioni pubbliche senza utilizzo
La componente più numerosa è quella residenziale: 117.553 abitazioni, oltre la metà delle unità esaminate. Il patrimonio comprende inoltre locali commerciali, magazzini, uffici, scuole e impianti sportivi. I Comuni possiedono 122.241 unità (53,8% del totale) e il 56,7% della superficie censita. Considerando tutte le amministrazioni locali, la quota raggiunge l’81,2% dei metri quadrati complessivi. Il recupero degli immobili dipende quindi in larga misura dalle decisioni degli enti territoriali, chiamati a valutare le condizioni degli edifici, i vincoli urbanistici, i costi e i possibili utilizzi alternativi.
Un altro dato riguarda le dimensioni. Oltre il 76% delle unità ha una superficie non superiore a 100 metri quadrati. All’estremo opposto, gli immobili più grandi di 2.000 metri quadrati rappresentano appena l’1,3% del totale, ma concentrano il 47,6% della superficie. La distribuzione suggerisce la necessità di interventi differenti: dalla riqualificazione di piccoli spazi al recupero di complessi edilizi più impegnativi.
Consumo di suolo, il ritmo è raddoppiato in dieci anni
Il quadro diventa più significativo se confrontato con il Rapporto 2026 sul consumo di suolo di ISPRA e del Sistema nazionale per la protezione dell’ambiente (SNPA), presentato il 27 ottobre. Nel 2025, 102,4 chilometri quadrati di territorio sono stati trasformati in superfici artificiali, il 22,4% in più rispetto al 2024. Significa una media di 3,2 metri quadrati al secondo, oltre 280mila metri quadrati al giorno.
Il recupero di quasi 7,5 chilometri quadrati di superfici precedentemente artificializzate ha compensato soltanto una piccola parte delle nuove trasformazioni. Il saldo netto è stato quindi di 95 chilometri quadrati, il valore più elevato registrato dal 2012.
In dieci anni è raddoppiato anche il tasso di incremento netto annuo del suolo consumato, passato dallo 0,22% allo 0,44%. Non significa che sia raddoppiata la superficie complessiva già occupata da edifici e infrastrutture, ma che è aumentata la velocità con cui vengono sottratti nuovi terreni. Le coperture artificiali interessano ormai circa 21.644 chilometri quadrati, il 7,19% del territorio nazionale.
Recuperare gli edifici esistenti, il ruolo delle piccole imprese
Per CNA Costruzioni, il patrimonio pubblico inutilizzato può rappresentare un’opportunità per la rigenerazione urbana e per le imprese radicate nei territori. L’associazione propone di rendere più accessibili le informazioni sugli immobili, individuare gli interventi prioritari insieme agli enti locali e favorire la partecipazione delle piccole imprese, anche attraverso reti e consorzi. Tra gli strumenti considerati figura il partenariato pubblico-privato, da valutare in relazione alla sostenibilità economica dei singoli progetti.
Il presidente di CNA Costruzioni, Riccardo Roccati, indica nell’emergenza abitativa uno dei possibili ambiti di intervento: una parte degli immobili oggi inutilizzati potrebbe essere destinata a nuove soluzioni residenziali, dove le condizioni lo consentano.
Il recupero del patrimonio pubblico non può da solo arrestare il consumo di suolo, che dipende anche da infrastrutture, attività produttive e altre trasformazioni territoriali. Però, potrebbe certamente contribuire a ridurre la necessità di nuove costruzioni e a restituire funzioni a edifici già esistenti, evitando che restino inutilizzati mentre il territorio disponibile continua a diminuire.
